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都更屋主3大問(wèn) 新北住都中心專業(yè)解答

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-04-04

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新北住都中心說(shuō)明，一般重建的容積結(jié)構(gòu)可分三個(gè)區(qū)塊，第一是「基準(zhǔn)容積」，不同的使用分區(qū)會(huì)有不同規(guī)定，例如：板橋住宅區(qū)容積率為300％，而商業(yè)區(qū)容積率為460％，在不同區(qū)域的容積率也會(huì)不同。

新北住都中心自2021年至今舉辦180多場(chǎng)都更說(shuō)明會(huì)，為數(shù)萬(wàn)民眾化解都更疑問(wèn)。(圖/新北住都中心)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「一坪土地能蓋幾坪？」、「該如何開(kāi)始整合？」、「海砂屋鑑定怎麼做？」，這些是新北住都中心自2021年至今舉辦180多場(chǎng)都更說(shuō)明會(huì)、接觸4萬(wàn)多位民眾以來(lái)，實(shí)務(wù)上最常聽(tīng)見(jiàn)的民眾提問(wèn)，新北住都中心以專業(yè)從法規(guī)面逐一為民眾解惑。

首先，談到都更坪數(shù)計(jì)算必須先認(rèn)識(shí)容積，新北住都中心說(shuō)明，一般重建的容積結(jié)構(gòu)可分三個(gè)區(qū)塊，第一是「基準(zhǔn)容積」，不同的使用分區(qū)會(huì)有不同規(guī)定，例如：板橋住宅區(qū)容積率為300％，而商業(yè)區(qū)容積率為460％，在不同區(qū)域的容積率也會(huì)不同，如蘆洲住宅區(qū)容積率僅200％；第二是「獎(jiǎng)勵(lì)容積」，為了鼓勵(lì)民眾重建，都更條例訂有容積獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目，符合相關(guān)規(guī)定就能取得對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，以增加建築面積。第三是「容積移轉(zhuǎn)」，即透過(guò)捐贈(zèng)未開(kāi)闢的公共設(shè)施保留地給政府，取得對(duì)價(jià)的建築面積移轉(zhuǎn)至另一處建築基地。

另也可利用都更麻吉網(wǎng)的線上容積試算功能，只要輸入重建範(fàn)圍土地的面積、使用分區(qū)對(duì)應(yīng)的容積率，就能算出一般興建、簡(jiǎn)易都更、一般都更、危老重建、防災(zāi)重建等不同方案下的最大坪數(shù)。住都中心說(shuō)明，這是提供民眾討論社區(qū)重建方案的工具，目前程式是以最大獎(jiǎng)勵(lì)值為設(shè)定，但不代表每個(gè)社區(qū)都能夠拿到最高獎(jiǎng)勵(lì)，而不同的建築設(shè)計(jì)也會(huì)影響最終的興建坪數(shù)，所以計(jì)算結(jié)果只能作為評(píng)估參考，不能當(dāng)作與建商協(xié)議的分配，地主實(shí)際可分配的面積仍要依基地條件、獎(jiǎng)勵(lì)多寡、建築設(shè)計(jì)、區(qū)域行情、廠商成本及利潤(rùn)等因素而定。

萬(wàn)事起頭難，老舊公寓通常缺乏發(fā)起人，若住戶有意都更，可以聯(lián)絡(luò)左右鄰居15人簽名連署申請(qǐng)，或透過(guò)里長(zhǎng)向住都中心申請(qǐng)舉辦說(shuō)明會(huì)，中心會(huì)安排專人到場(chǎng)解說(shuō)都更的基本要件、新北市多元都更重建策略、社區(qū)概況、重建策略建議及協(xié)助民眾組織重建小組，邁開(kāi)整合第一步，展開(kāi)重建。

至於海砂屋鑑定，新北住都中心副執(zhí)行長(zhǎng)錢(qián)奕綱表示，「新北市府處理防災(zāi)型建築鑑定作業(yè)要點(diǎn)」(簡(jiǎn)稱挺安全方案)已經(jīng)發(fā)布實(shí)施，全額補(bǔ)助民眾做海砂屋鑑定，只要建築物經(jīng)健檢為第三類或者建築物結(jié)構(gòu)初步評(píng)估未達(dá)最低等級(jí)，由住戶成立管委會(huì)當(dāng)申請(qǐng)人，且經(jīng)土地、建物人數(shù)及面積皆達(dá)1/2以上同意即可申請(qǐng)，都更處將安排相關(guān)公會(huì)進(jìn)行鑑定。